Prefeitura propõe ‘Zeis de reparação’ para enfrentar problemas em conjuntos habitacionais

Proposta tem como foco os residenciais na periferia de Fortaleza com grandes populações como o Cidade Jardim, o José Euclides e o Alameda das Palmeiras

Por Jornalismo Tempo FM

28 de Agosto de 2025 às 11:46

Faltando pouco mais de 3 meses para que a minuta do Projeto de Lei do novo Plano Diretor de Fortaleza - lei municipal que estabelece como a cidade deve crescer - seja enviado pela Prefeitura à Câmara para ser votado em novembro, a gestão apresentou, no último sábado (23), uma proposta voltada especificamente para tentar solucionar problemas em, ao menos 6 conjuntos habitacionais extremamente populosos, como o Cidade Jardim I e II, no José Walter, e o José Euclides, no Jangurussu.

Todos os 6 residenciais que são o foco têm mais de 1.500 casas e a proposta de "reparação" vem quase uma década após a entrega do primeiro conjunto habitacional do tipo em Fortaleza. Nesses empreendimentos, estruturados na periferia da Capital e afastados de áreas centrais da cidade, dilemas como insegurança, precariedade no acesso a serviços, falhas na infraestrutura e vulnerabilidade social são enfrentados cotidianamente.

O Diário do Nordeste já reportou situações de ausência de serviços em ao menos 2 desses grandes conjuntos no José Walter e no Jangurussu.

Na prática, a Prefeitura reconhece agora que essas áreas são comprometidas por problemas históricos e quando foram criadas, e as casas entregues, não receberam serviços e condições adequadas para os moradores ali habitarem. A gestão propõe então que elas recebam políticas reparatórias e de estímulo ao desenvolvimento.

A prioridade, diz a Prefeitura em nota ao Diário do Nordeste, “é garantir serviços e infraestrutura como postos de saúde, escolas e transporte público”.

Esses locais concentram um grande número de moradores de baixa renda, como os 13 mil habitantes do José Euclides e os 15 mil do Cidade Jardim I. Para se ter dimensão, as populações desses três residenciais superam o total de habitantes de diversos bairros de Fortaleza e até de cidades inteiras do Ceará.

Nos 6 conjuntos habitacionais em questão, segundo o coordenador o Movimento dos Trabalhadores Sem-Teto do Ceará (MTST-CE) e morador do Conjunto Habitacional José Euclides, Sérgio Farias, a estimativa é que tenha cerca de 23 mil unidades habitacionais construídas e com 93 mil residentes.

Na audiência pública do Plano Diretor Participativo de sábado (23), um dos encontros que discutiu o Plano Diretor, a gestão Evandro Leitão (PT) apresentou a ideia de criação da Zeis tipo 4, chamada de “Zeis de Reparação”, voltada para a situação específica desses conjuntos.

Esta é a primeira proposta de maior evidência publicizada pela atual gestão para o novo Plano e vale ressaltar que quando o Plano Diretor anterior foi feito e entrou em vigor em 2009, Fortaleza ainda não contava com esse cenário de estruturação de conjuntos habitacionais extremamente populosos e verticalizados nesses territórios.

Dentre as ações para as Zeis de tipo 4, estão previstas pela Prefeitura:

Reparação de danos sociais e urbanísticos;
Redução de riscos sociais;
Complementação de serviços sociais e urbanos

A proposta inédita em Fortaleza, tendo em vista que a Capital, conforme o Plano Diretor em vigor (que é válido desde 2009 e deveria ter sido renovado em 2019), tem somente 3 tipos de Zeis registrados, é voltada especificamente para os seguintes conjuntos habitacionais:

Cidade Jardim I - no bairro José Walter
Cidade Jardim II - no bairro José Walter
José Euclides - no bairro Jangurussu
Luiz Gonzaga - no bairro Jangurussu
Alameda das Palmeiras - no bairro Pedras
Alto da Paz - no Cais do Porto

Proposição anterior

Na proposta de Plano de Diretor que havia sido publicizada até o momento, também havia a ideia de criação de uma Zeis de tipo 4 em Fortaleza, mas ela teria como foco o uso de edificações públicas ou privadas que estão nas zonas de centralidade e não são utilizadas ou estão subutilizadas.

A ideia até então era mapear os imóveis edificados sem uso e subutilizados para que os mesmos cumprissem a função social da propriedade, sendo usados na produção de habitação de interesse social.

Nesse caso, a proposta indicava que era necessário um estudo específico das condições físicas, tempo de não utilização e viabilidade física e financeira para adaptação do imóvel ao uso da habitação social. Essa proposta foi substituída pela “Zeis de Reparação”.

Qual a ideia agora?

Questionada pelo Diário do Nordeste, a Prefeitura reforçou que apresentou no último sábado a ideia de criação das Zeis tipo 4 e que a sugestão surgiu na própria sociedade civil durante a 7ª Conferência da Cidade de Fortaleza, realizada em junho deste ano.

Depois do evento, a proposta de criação das “Zeis de Reparação”, diz a gestão, foi incorporada à proposta do Plano Diretor pelo Grupo Técnico que conduz as discussões sobre a nova norma.

De acordo com a gestão, “o reconhecimento destas áreas como Zeis de reparação possibilitará uma complementação dos projetos de moradia das famílias carentes que habitam estas áreas”. Quando proposta na audiência, a ideia, diz a Prefeitura, “foi bem recebida e as contribuições foram no sentido de inserir outros conjuntos nas Zeis 4”.

A proposta, aponta o coordenador do MTST, Sérgio Farias, traz um debate sobre o que pode ser feito para mitigar ou reparar os danos causados às populações dessas regiões que, em geral, foram transferidas dos 121 bairros de Fortaleza. “Quando chegaram nesses bairros (nos quais estão os conjuntos) não têm coleta regular de lixo, não tem acesso a serviços como Correios e tem déficit de equipamentos que deveriam ser construídos na entrega”, aponta.

No José Euclides, relata ele, foram 9 anos esperando pela construção da primeira creche no local. Sérgio também destaca que “essas áreas precisam ser pensadas como uma nova Fortaleza, verticalizada, e chamada de favelas verticais” e acrescenta que não se pode ignorar que esses “territórios vivem disputas constantes".

“A ideia é enfrentar esse abandono, esse vácuo de Estado e pensar políticas feitas para essa região. Nessa região os direitos mais básicos são negados. Para se ter ideia, a coleta de lixo é feita em containers. Imagina uma cidade sem coleta de lixo. Cada residencial desse chega a ser maior do que algumas cidades. A primeira coisa é resolver os serviços e outra é tratar essas regiões como áreas que requerem políticas públicas diferenciadas, de uma cidade que não existia", explica Sérgio Farias, coordenador do MTST.

O que são as zeis?

Os planos diretores estabelecem a divisão dos territórios das cidades em zonas, conforme, por exemplo, as características e formas de ocupação. No caso das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), como o próprio nome indica, ela trata de zonas especiais, logo, dizem respeito às áreas da cidade que necessitam de focos específicos na definição de parâmetros de usos e ocupação do solo.

As delimitações das Zeis estão previstas na política habitacional e busca assegurar que algumas áreas, estabelecidas em lei, como o Plano Diretor, sejam priorizadas na construção de habitações de interesse social para população de baixa renda e sejam foco de urbanização e regularização de assentamentos já existentes, como favelas e loteamentos irregulares.

No atual Plano Diretor de Fortaleza as Zeis são divididas em 3 grupos:

Zeis 1: são assentamentos irregulares com ocupação desordenada, em áreas públicas ou particulares, constituídos por população de baixa renda, precários do ponto de vista urbanístico e habitacional, destinados à regularização fundiária, urbanística e ambiental.
Zeis 2: são loteamentos clandestinos ou irregulares e conjuntos habitacionais, públicos ou privados, que estejam parcialmente urbanizados, ocupados por população de baixa renda, destinados à regularização fundiária e urbanística.
Zeis 3: são áreas dotadas de infraestrutura, com concentração de terrenos não edificados ou imóveis subutilizados ou não utilizados, devendo ser destinados à implementação de empreendimentos habitacionais de interesse social.

Foto: Divulgação Governo do Ceará

Com informações do Diário do Nordeste.